Baurecht in Serbien – eine Herausforderung für Investoren oder doch nicht?
Im Unterschied zu anderen Rechtssystemen, insbesondere dem deutschen, kennt das serbische Recht kein Erbbaurecht als allgemeines, übertragbares und vererbliches Recht an fremden Grundstücken. Es handelt sich hierbei um ein beschränktes dingliches Recht an einem fremden Grundstück, das den Berechtigten dazu ermächtigt, auf diesem ein dauerhaftes Bauwerk zu errichten, zu unterhalten und zu nutzen, wobei das Eigentum am Bauwerk für die Dauer des Baurechts begründet wird.
Da das serbische Rechtssystem das Baurecht als eigenständiges dingliches Rechtsinstitut nicht kennt, kann es nicht als Grundlage für die Erteilung einer Baugenehmigung dienen. In Rechtsordnungen, in denen dieses Recht besteht, ermöglicht es Investoren hingegen, auf Grundstücken zu bauen, an denen sie kein Eigentum haben. Dadurch werden anfängliche Kosten und finanzielle Risiken reduziert, was eine attraktive Option für grenzüberschreitende Investitionen darstellt.
In Serbien bestehen jedoch alternative Mechanismen, die ähnliche rechtliche Effekte ermöglichen.
Eine dieser Alternativen ist die langfristige Verpachtung eines Baugrundstücks im öffentlichen Eigentum zu Bauzwecken, wie sie im Gesetz über Planung und Bauwesen vorgesehen ist. In ihren rechtlichen Wirkungen ähnelt diese Regelung dem Erbbaurecht, ist jedoch eingeschränkt und ausschließlich auf Grundstücke im öffentlichen Eigentum anwendbar.
Grundstücke im öffentlichen Eigentum können insbesondere zu folgenden Zwecken verpachtet werden:
- zur Errichtung von Bauwerken, für die eine befristete Baugenehmigung erteilt wird (in diesem Fall darf die Pachtdauer fünf Jahre nicht überschreiten),
- zur Umsetzung von Projekten von Bedeutung für die Republik Serbien,
- im Falle der Erteilung einer Konzession oder der Übertragung der Ausübung einer kommunalen Tätigkeit,
- oder zur Verwirklichung einer öffentlich-privaten Partnerschaft.
Die langfristige Verpachtung von Grundstücken stellt ein geeignetes Recht dar, auf dessen Grundlage eine Baugenehmigung sowie weitere für die Errichtung und Nutzung des Bauwerks erforderliche Genehmigungen erlangt werden können. Nach Erteilung der Nutzungsgenehmigung wird das Eigentum am Bauwerk zugunsten des Pächters eingetragen. Dieses Modell gewährt Investoren das Recht zur Nutzung und Bebauung des Grundstücks, ohne dass ein Eigentumserwerb erforderlich ist, wobei die Dauer der Verpachtung von der konkreten rechtlichen Grundlage abhängt.
Eine weitere Option ist die langfristige Verpachtung mit einem privaten Grundstückseigentümer unter besonderen vertraglichen Vereinbarungen, die den Verpächter verpflichten, vor Beginn der Pacht ein Bauwerk gemäß den Spezifikationen des Pächters zu errichten.
Durch den Abschluss eines Pachtvertrags mit Bauverpflichtung errichtet der Grundstückseigentümer das Bauwerk gemäß den Anforderungen des Pächters, welches zusammen mit dem Grundstück zum Gegenstand der Pacht wird. Der Gesamtwert der Pacht wird um den Wert der Bauarbeiten gemindert, sofern diese vom Pächter finanziert wurden. Nach Ablauf des Vertrags verbleibt das Bauwerk im Eigentum des Verpächters, wobei die Vertragsparteien eine Verlängerung der Pacht vereinbaren können.
Es handelt sich hierbei um einen schuldrechtlichen Mechanismus, d. h. um eine einfache Verpachtung, der weder eine geeignete Grundlage für die Erteilung einer Baugenehmigung noch für den Erwerb von Eigentum darstellt. Sämtliche Genehmigungen werden daher auf den Verpächter ausgestellt, und nach Abschluss der Bauarbeiten sowie nach Erteilung der Nutzungsgenehmigung wird das Eigentumsrecht zu seinen Gunsten eingetragen. Aufgrund dieses Risikoprofils sollten Investoren den vertraglichen Schutz vor Abschluss derartiger Vereinbarungen sorgfältig prüfen.
Diese Lösung ist insbesondere für Unternehmen von Interesse, die aufgrund interner Regeln und Verfahren keine Möglichkeit haben, Eigentum an Immobilien zu erwerben, oder kein Interesse daran haben, sich an dem risikoreichen und komplexen Prozess der Errichtung von Bauwerken auf einem ausländischen Markt zu beteiligen.
Es wird empfohlen, dass Investoren, die eine Bautätigkeit in Serbien in Erwägung ziehen, diese Optionen nach vorheriger rechtlicher Analyse des konkreten Projekts sorgfältig prüfen. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass für ausländische natürliche und juristische Personen Beschränkungen beim Erwerb von Eigentum an landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Grundstücken in Serbien bestehen. Eine von Anfang an sachgerecht strukturierte Investition kann dazu beitragen, Risiken zu reduzieren und langfristige Werte auf dem serbischen Immobilienmarkt zu schaffen.
