Право застройки в Сербии — вызов для инвесторов или всё же нет?
Сербское право, в отличие от некоторых других правовых систем, таких как немецкая, не признаёт право застройки (нем. Erbbaurecht) как общее, отчуждаемое и наследуемое право на чужом земельном участке. Речь идёт об ограниченном вещном праве на чужом участке, которое наделяет его обладателя правом возводить, владеть и использовать на нём капитальный строительный объект, на который он приобретает право собственности, действующее столько же, сколько и само право застройки. Поскольку сербская правовая система не признаёт право застройки как самостоятельный вещно-правовой институт, оно не может служить основанием для получения разрешения на строительство. В юрисдикциях, где такое право существует, оно позволяет инвесторам строить на земле, которая им не принадлежит, что снижает первоначальные затраты и финансовые риски и является привлекательной опцией для трансграничного бизнеса.
Тем не менее, в Сербии существуют альтернативные механизмы, позволяющие достичь схожих эффектов.
Одной из альтернатив является долгосрочная аренда строительной земли, находящейся в государственной собственности, с целью строительства, предусмотренная Законом о планировании и строительстве. По своему действию это право схоже с правом застройки, однако его применение ограничено и возможно только в отношении недвижимости, находящейся в государственной собственности.
Земельные участки в государственной собственности могут передаваться в аренду для:
- строительства объектов, для которых выдаётся временное разрешение на строительство (в этом случае срок аренды не может превышать пяти лет),
- реализации проектов, имеющих значение для Республики Сербия,
- предоставления концессии или передачи коммунальной деятельности,
- реализации проектов государственно-частного партнёрства.
Долгосрочная аренда земли представляет собой надлежащее право, на основании которого можно получить разрешение на строительство и иные разрешения, необходимые для возведения и эксплуатации объекта, при этом после получения разрешения на ввод в эксплуатацию право собственности на объект регистрируется за арендатором. Такая модель предоставляет инвесторам право пользования и строительства на земельном участке без необходимости приобретения права собственности, при этом срок аренды зависит от конкретного основания.
Другой вариант — долгосрочная аренда с частным собственником земельного участка с особыми условиями, обязывающими арендодателя построить объект в соответствии со спецификациями арендатора до начала аренды.
При заключении договора аренды с обязательством строительства объекта собственник земли осуществляет строительство в соответствии с потребностями арендатора, после чего объект вместе с земельным участком становится предметом аренды. Общая стоимость аренды уменьшается на стоимость строительных работ, если они были профинансированы арендатором, а по истечении срока договора объект остаётся в собственности арендодателя, при этом стороны могут договориться о продлении аренды.
По сути, речь идёт об обязательственно-правовом механизме, то есть об обычной аренде, которая не является надлежащим правом для получения разрешения на строительство и приобретения права собственности, поэтому все разрешения будут оформляться на арендодателя, а после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию право собственности будет зарегистрировано за ним. С учётом такого профиля рисков инвесторам следует тщательно продумывать договорную защиту перед заключением подобных соглашений.
Такое решение особенно интересно для компаний, которые в силу внутренних правил и процедур не имеют возможности приобретать недвижимость или не заинтересованы в участии в рискованном и сложном процессе строительства на иностранном рынке.
Инвесторам, рассматривающим строительство в Сербии, рекомендуется тщательно изучить эти варианты с предварительной юридической оценкой конкретного проекта. Следует учитывать, что иностранные физические и юридические лица имеют ограничения на приобретение в собственность сельскохозяйственных и лесных угодий в Сербии. Правильная структура инвестиций с самого начала может способствовать снижению рисков и созданию долгосрочной стоимости на рынке недвижимости Сербии.
