Pravo građenja u Srbiji – izazov za investitore ili ipak ne?
Newsletter 159
Srpsko pravo za razliku od nekih drugih pravnih sistema, poput nemačkog, ne poznaje pravo građenja (nem. Erbbaurecht) kao opšte, prenosivo i nasledivo pravo na tuđem zemljištu. Reč je o ograničenom stvarnom pravu na tuđoj parceli, koje titulara ovlašćuje da na njoj izgradi, drži i koristi trajni građevinski objekat, na kome stiče svojinu, koja traje koliko i pravo građenja. Budući da srpski pravni sistem ne poznaje pravo građenja kao poseban stvarnopravni institut, ono ne može biti osnov za ishodovanje građevinske dozvole. U jurisdikcijama gde ovo pravo postoji, ono omogućava investitorima da grade na zemljištu na kome nisu vlasnici, čime se smanjuju početni troškovi i finansijski rizik, što je atraktivna opcija za cross border poslovanje.
U Srbiji, ipak postoje alternativni mehanizmi koji omogućavaju slične efekte.
Jedna od alternativa je dugoročni zakup građevinskog zemljišta u javnoj svojini radi izgradnje, koji je predviđen Zakonom o planiranju i izgradnji. Ovo pravo je slično u svojim efektima pravu građenja, ali se može koristiti ograničeno i samo kod nepokretnosti u javnoj svojini.
Zemljište u javnoj svojini može se dati u zakup za:
- izgradnju objekata za koje se izdaje privremena građevinska dozvola (zakup u ovom slučaju ne može trajati duže od pet godina),
- radi realizacije projekata od značaja za Republiku Srbiju
- u slučaju davanja koncesije ili poveravanja komunalne delatnosti
- ili ostvarivanja javno-privatnog partnerstva.
Dugoročni zakup zemljišta predstavlja odgovarajuće pravo na osnovu koga se može dobiti građevinska i ostale dozvole neophodne za izgradnju i upotrebu objekta, a po dobijanju upotrebne dozvole svojina na objektu se upisuje u korist zakupca. Ovaj model investitorima pruža pravo korišćenja i izgradnje na zemljištu bez potrebe za sticanjem svojine, pri čemu trajanje zakupa zavisi od konkretnog osnova.
Druga opcija je dugoročni zakup sa privatnim vlasnikom zemljišta sa posebnim odredbama koje obavezuju zakupodavca da izgradi objekat prema specifikacijama zakupca a pre otpočinjanja zakupa.
Zaključivanjem ugovora o zakupu sa izgradnjom objekta, vlasnik zemljišta sprovodi izgradnju objekta prema potrebama zakupca, koji zajedno sa zemljištem postaje predmet zakupa. Ukupna vrednost zakupa se umanjuje za vrednost građevinskih radova ukoliko ih je finansirao zakupac, a po isteku ugovora, objekat ostaje u vlasništvu zakupodavca, pri čemu ugovorne strane mogu dogovoriti produženje zakupa.
Ovde se zapravo radi o obligaciono-pravnom mehanizmu, odnosno običnom zakupu koji ne predstavlja odgovarajuće pravo za dobijanje građevinske dozvole, niti za sticanje svojine, tako da će sve dozvole glasiti na zakupodavca, a po završetku izgradnje i dobijanju upotrebne dozvole, pravo svojine će biti upisano u njegovu korist. Zbog ovakvog profila rizika, investitori bi trebalo da pažljivo razmotre ugovornu zaštitu pre zaključivanja ovakvih aranžmana.
Ova solucija je naročito interesantna za one kompanije koji usled internih pravila i procedura nemaju mogućnost sticanja svojine na nepokretnostima ili nemaju interesa da se anagažuju u rizičnom i komplikovanom procesu izgradnje objekata na stranom tržištu.
Preporuka je da investitori koji razmatraju izgradnju u Srbiji pažljivo razmotre ove opcije uz prethodnu pravnu analizu konkretnog projekta. Napominjemo da strana fizička i pravna lica imaju ograničenja u sticanju svojine na poljoprivrednom i šumskom zemljištu u Srbiji. Pravilno strukturiranje investicija od samog početka može pomoći u smanjenju rizika i stvaranju dugoročne vrednosti na tržištu nepokretnosti Srbije.
